房贷银行上浮20%,以后基准利率调整,该上浮会取消吗? (2)

adm1n 09-29 趣事

这要分情况而定,以银行的贷款合同为准。

银行贷款合同约定利率有两种情况:一、固定利率;二、浮动利率。

有人问我,房贷利率不是固定,是浮动的吗?其实两种都对,但一般情况下,我们常见的是浮动利率(长期限贷款一般采用浮动,短期限贷款一般采用固定),因为未来的通货膨胀和基准利率会变怎样银行无法预测。

如果不是浮动,对银行来说风险较大,例如五年以上贷款基准利率上涨到6%,而约定固定利率却是5%,那么就存在吸收存款利息较高,而房贷利率较低,利润空间便会被压缩,甚至导致亏损。

而采用浮动利率,它却是随基准利率波动而波动,这样就锁定了利润空间。例如银行上浮20%,那么这个20%是不随基准利率变化而变化的,会一直保存着上浮20%的利润空间。

如以基准利率4.9%计算,银行上浮20%,那么其房贷利率为5.88%(4.9%+4.9%*20%)。当基准利率涨到6%,那么银行上浮的20%依旧是20%,那么其房贷利率就是7.2%(6%+6%*20%)。当然了,基准利率下行也是一样的计算方法。

也就是说,用房贷计算器计算出来的月供,它不是实际确切要还的数目(具有假设前提,假设基准利率不变的情况下,计算出来的数目才是月供确切的数目),这个数目会随基准利率变化而变化。

例如房贷100万,商业贷款上浮20%,分10年还,还款方式为等额本金还款,那么今年的每期还款金额=每期还款本金+每期还款利息=100万/10/12+每期剩余本金*4.9%*120%/12。假设已还的10期,那么第11期的还款金额=100万/10/12+(100万-100万/10/12*10)*4.9%*120%/12=12825元,如下图。

假设今年的基准利率调整为6%,那么一般(具体看合同规定情况)是明年1月1日起实施,即明年的1月1日起贷款利率将会是6%*120%=7.2%。再假设已经还了10期,明年开始为11期,那么11期的还款金额=100万/10/12+(100万-100万/10/12*10)*6%*120%/12=13833.33元,比原先要多还1000块钱。

所以,对于贷款人来说,特别是长期的房贷,希望的是基准利率下调;而对于理财存款的人来说,却是希望基准利率上调。也因此,在购房的时候需要特别注意商业银行的上浮比例,上浮多少就代表要比基准贷款的多付多少的比例,甚至可以理解为房价变相的上涨了百分之多少。

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